相続土地国庫帰属制度とは？使えない土地と費用、申請の順番

売れない、貸せない、使う予定もない。それでも固定資産税は毎年届き、草は伸び続けます。相続した土地だけが手元に残ったとき、国に引き取ってもらう道があります。

ただし条件は細かく、実家じまいでは、建物が残っているために申請の段階で止まることがあります。費用も、申請時の審査手数料と、承認後の負担金の2本立てになります。

当サイトは片付けや不動産売買を請け負う事業者ではありません。公的資料を確認しながら実家じまいの実務をまとめています。法律や税の判断が必要な場面は、弁護士や司法書士にご相談ください。

相続土地国庫帰属制度とはどんな制度か

相続または相続人への遺贈で取得した土地について、法務局の審査を経て国に引き取ってもらう手続きです。対象は土地だけで、建物や家財は含まれません。制度が始まる前に相続した土地も対象になり、きょうだいの共有になっている土地は共有者全員で共同して申請します。土地を手放せる点では相続放棄と似ていますが、放棄は預貯金を含めた全部を承継しない選択で、こちらはいらない土地だけを切り離せます。まず制度の輪郭から押さえます。

土地だけを国に引き取ってもらう仕組み

これまでは、相続財産に使い道のない土地があっても、その土地だけを手放すことはできませんでした。全部を相続するか、全部を放棄するかのどちらかです。

登記されないまま放置された土地が増え、所有者の分からない土地が各地に生まれました。相続登記の申請の義務化とあわせて、いらない土地を国に引き渡せる制度が用意されました。

引き取ってもらえるのは土地の所有権であって、建物や中の家財ではありません。実家の建物が残っているなら、先に解体するか、建物ごと売る道を考えることになります。解体費の目安は家の解体費用はいくら？内訳と見積もりの比べ方にまとめました。

もう一つ押さえておきたいのは、申請すれば必ず引き取ってもらえる制度ではないという点です。法務局が要件を審査し、法務大臣が承認して初めて手続きが進みます。「国が土地を買い取ってくれる」わけでもありません。お金を受け取るのではなく、こちらが負担金を払って引き取ってもらう形になります。

申請できる人と共有の扱い

法務省は、相続又は相続人に対する遺贈によって土地を取得した方が申請可能と案内しています。売買や生前贈与で自分が買った・もらった土地は対象外です。

共有の場合は、共有者の全員が共同して申請を行うことによって利用できるとされています。きょうだいの誰か一人が「自分の持分だけ」と申し込むことはできません。連絡が取れない共有者がいるなら、そこから片付ける必要があります。

制度開始（令和5年4月27日）より前に相続等によって取得した土地についても対象です。何十年も前に相続した山林でも、申請そのものは検討できます。

一方で、相続人以外への遺贈で受け取った土地や、法人が所有する土地は対象になりません。親から生前に贈与を受けた土地も同じです。誰がどうやってその土地を手に入れたかで、入口が変わります。

申請できるかどうかは登記の記録と取得の経緯で決まるので、登記事項証明書を先に取っておくと話が早くなります。

相続放棄との違い

どちらも土地を手放す方法ですが、性質がまるで違います。放棄は相続そのものを承継しない選択で、預貯金も株式も受け取れなくなります。しかも期限が短く、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月という熟慮期間の中で家庭裁判所に申述しなければなりません。

項目	相続土地国庫帰属制度	相続放棄
対象	相続・相続人への遺贈で取得した土地だけ	相続財産の全部
ほかの財産	受け取れる	受け取れない
期限	期限の定めはない	知った時から3か月の熟慮期間
手続き先	土地が所在する法務局・地方法務局（本局）	家庭裁判所
かかるお金	審査手数料と負担金	申述の費用

順番としては、放棄を考えるなら先に期限を確認してください。熟慮期間は待ってくれませんが、国庫帰属の申請には期限の定めがありません。預貯金や自宅など受け取りたい財産があるなら、放棄は選びにくくなります。

放棄したあとも、その財産を現に占有していれば保存義務が残る場合があります。詳しくは相続放棄のデメリットは？実家を手放す前の確認点をご覧ください。

実家の土地で引っかかりやすい条件

建物が建っている土地は、申請の段階で却下されます。実家じまいでつまずきやすいのがここです。ほかにも、担保権や使用収益権が設定されている土地、他人の利用が予定されている土地、土壌汚染されている土地、境界が明らかでない土地が却下の対象になります。入口を通っても、審査の段階で承認されない類型が別にあります。崖のある土地、地上や地下に邪魔な物がある土地、隣地と争わなければ処分できない土地などです。自分の土地がどちらに当たるか、先に見当をつけておきます。

申請できない土地（却下事由）

法務省が挙げている却下事由は次の5つです。ここに当たると、審査に進む前に門前で止まります。

• 建物がある土地
• 担保権や使用収益権が設定されている土地
• 他人の利用が予定されている土地
• 土壌汚染されている土地
• 境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地

実家じまいで関わるのは1つ目と5つ目です。物置や車庫が建物として登記されている場合もあるため、登記事項証明書で確かめてください。

2つ目の担保権は、古い抵当権が抹消されないまま残っていることがあります。ローンを完済していても、登記だけが残っている状態です。3つ目の「他人の利用が予定されている土地」は、通路や水道用地として使われている土地などが当たります。

土壌汚染は、工場や給油所だった土地で問題になります。親が事業をしていた土地なら、経緯を確かめておいてください。

承認されない土地（不承認事由）

申請は受け付けられても、審査で通らない類型もあります。法務省の案内では次の5つです。

• 一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地
• 土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地
• 土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
• 隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
• その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地

「有体物」という言い方が硬いのですが、庭に残した物置、朽ちた井戸、埋めた浄化槽、古い基礎などが該当しうると考えると分かりやすいでしょう。庭木が茂ったままの土地も、管理の手間として見られることがあります。

ここで難しいのは、「過分な費用・労力」という言葉に決まった数値の線が引かれていないことです。同じような土地でも、状況によって判断が分かれることがあります。だからこそ、事前相談で見当をつけてから申請するほうが無駄がありません。

庭木の伐採にかかる費用は庭木の伐採費用はいくら？高さ別の目安と依頼先にまとめています。

段階	内容	実家じまいで当たりやすいか
却下（法第2条第3項）	建物がある／担保権・使用収益権がある／他人の利用が予定されている／土壌汚染／境界が明らかでない	建物と境界で当たりやすい
不承認（法第5条第1項）	崖／地上の有体物／地下の有体物／隣地との争訟／通常の管理に過分な費用	庭木や物置、井戸で当たることがある

（出典）法務省：相続土地国庫帰属制度の概要／相続土地国庫帰属制度に関するQ&A／e-Gov法令検索：相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律

実家じまいで当たりやすい3つ

建物、所有者であることの証明、境界。この3つでつまずく例が多くなります。

建物は先に解体するか、建物ごと売れないかを考えます。登記名義が親のままでも、相続で取得したことを戸籍などで証明できれば申請そのものはできます。ただし取り下げや却下・不承認になればその土地の所有者のままなので、相続登記は結局必要になります。手順は相続登記は自分でできる？必要書類と費用・手順に書きました。

境界は、境界標が見つからない、隣地と言い分が違う、という形で表に出ます。確定測量の進め方は土地の境界確定はなぜ必要？費用と進め方の順番をご覧ください。

4つ目に挙げるとすれば共有者です。きょうだいの誰か一人でも反対すれば、共同申請ができません。共有者の一人と連絡が取れないままだと、その調整だけで数か月動かないこともあります。

制度を使う前に、片付けておくべきことのほうが多いというのが実際のところです。

かかるお金は2つに分かれる

申請時の審査手数料と、承認後の負担金という2本立てです。審査手数料は土地1筆当たり1万4,000円で、却下や不承認になっても戻ってきません。負担金は、国有地の種目ごとに管理に要する10年分の標準的な費用を考慮して算定され、1筆ごとに20万円が基本になります。ただし一部の市街地の宅地、農用地区域内の農地、森林は面積に応じて算定される仕組みです。制度に払うお金のほかに、その前段階で出ていく費用もあります。

審査手数料

土地1筆当たり1万4,000円です。「筆」は登記上の土地の個数を表す単位なので、2筆あれば2万8,000円になります。

注意したいのは、却下されても不承認になっても返還されないという点です。事前相談を飛ばして申請すると、建物が残っていただけで手数料が消えることになります。

手数料は収入印紙で納めます。申請を取り下げた場合も、納めた手数料は戻りません。

先に相談してから申請するのが、費用の面でも無駄が出ない順番になります。

負担金の決まり方

負担金は1筆ごとに20万円が基本です。種目と区域によって、面積に応じた算定に切り替わります。

土地の種目	負担金の考え方
宅地	面積にかかわらず20万円。ただし市街化区域または用途地域が指定されている地域の宅地は面積に応じて算定
田・畑	面積にかかわらず20万円。主な例として、市街化区域または用途地域内の農地、農用地区域内の農地などは面積に応じて算定
森林	面積に応じて算定
その他（雑種地、原野など）	面積にかかわらず20万円

面積に応じる場合も単純な比例ではなく、面積が大きくなるほど1平方メートル当たりの金額は下がる仕組みです。同じ種目の土地が隣接していれば、合算して1つの土地とみなす申出ができ、2筆以上でも20万円が基本になります。

合算の申出ができるのは、隣接していて、かつ同じ種目の土地です。離れた場所にある2筆や、宅地と森林の組み合わせでは使えません。森林のように面積で算定する土地を合算するときは、合わせた面積で計算されます。

法務省は、10年分の管理費用相当額の納付が必要となるのは、帰属の承認を受けたときの一度のみと案内しています。10年後に改めて請求されるものではありません。

負担金は、通知が到達した日の翌日から30日以内に、納入告知書により日本銀行へ納めます。期限内に納めなければ承認は効力を失います。具体的な算定式は法務省のページで確認してください。

（出典）法務省：相続土地国庫帰属制度の負担金／政府広報オンライン：相続した土地を手放したいときの「相続土地国庫帰属制度」

制度の前に出ていく費用

見落としやすいのが、制度を使う過程で出ていく費用です。相続登記、境界の確認、建物の解体の3つが代表格になります。

登記が済んでいなければ登録免許税と書類の取得費、境界が曖昧なら測量費、建物が残っていれば解体費。負担金20万円より、この前段階のほうが高くつくことも珍しくありません。

書類の作成を司法書士や行政書士に頼めば、その報酬も加わります。見積もりを2〜3か所から取るのが確実です。

だからこそ、売れる見込みがあるなら売るほうが早いという判断も出てきます。手放すまでの総額で比べてください。空き家のまま持ち続けた場合の税額は空き家の固定資産税は6倍になる？条件と正しい計算にまとめています。

山林・農地・原野は対象になるのか

山林も農地も、制度の対象から外れているわけではありません。実際、負担金の算定でも森林や田・畑の区分が置かれています。判断が分かれるのは、崖、有体物、隣地との争い、通常の管理に過分な費用や労力がかかること、といった不承認事由に当たるかどうかです。境界がはっきりしない山林は入口の却下事由にも当たります。親が買った別荘地のように、そもそも場所が分からない土地は、所在の確認から始まります。種目によって負担金の考え方も変わるので、登記事項証明書で地目も確かめておいてください。

山林

森林は面積に応じて負担金を算定する区分に入っています。広ければ広いほど総額は上がりますが、1平方メートル当たりで見れば単価は下がります。

つまずきやすいのは境界です。山林は境界標が入っていないことが多く、隣接する所有者と共同で確認する作業から始まることがあります。相続した山林の登記簿を見ても、現地のどこを指すのか分からない、というのはよくある話です。

崩落のおそれがある斜面は、不承認事由の「崖」として見られる可能性があります。倒木や下草の状態も実地調査で確認されます。

手入れをしないまま何十年も置いた山林ほど、判断は厳しくなると考えておくほうが現実的です。

農地

田や畑は、面積にかかわらず20万円が基本です。主な例として、市街化区域または用途地域内の農地や農用地区域内の農地などは、面積に応じた算定になります。

耕作をやめて長い農地は、雑草や樹木の状態によって「通常の管理に過分な費用がかかる」と見られることがあります。申請の前に草刈りをして現況を整えておくと、放置されていると見られにくくなることがあります。

農地には農地法の手続きが関わる場面もあるため、農業委員会にも状況を確かめておくと行き違いが減ります。その農地法の手続き（相続したときの届出や、売る・貸すときの許可）は農地を相続したときの手続き｜届出の出し方と手放す選択肢で整理しています。地域によっては土地改良区の賦課金が残っていることもあります。

なお、貸したい場合の相談は農地中間管理機構が、譲りたい場合の相談は農業委員会が受け付けていることがあります。国庫帰属だけが出口ではありません。

別荘地・親が買った土地

雑種地や原野は、面積にかかわらず20万円が基本という区分です。ただしそもそも現地にたどり着けない土地は、位置と範囲を明らかにする図面や写真を作れません。

登記事項証明書と公図を取り、地番から場所を突き止めるところから始まります。管理費を払い続けている別荘地なら、管理組合や販売元に引き取りの相談ができる場合もあります。

どうしても場所が特定できないなら、法務局の事前相談でその旨を伝えてください。相談票とチェックシートは用意したうえで、土地の資料は手元にある範囲でも相談できるとされています。

使えないと分かったときの選択肢

制度が使えなくても、行き止まりではありません。買い手がつかないと思っていた土地でも、隣地の所有者にとっては価値がある場合があります。地域に使ってもらう道として自治体の空き家バンクもあります。自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月という熟慮期間の中なら、相続放棄も選択肢に入ります。どれも一長一短なので、手放すまでの総額と、かかる時間で比べるのが現実的です。制度が使えないと分かった時点で、この3つを並べて考えてみてください。

手放し方	出ていくお金	かかる時間	向いているケース
相続土地国庫帰属制度	審査手数料と登記・測量・解体（負担金は承認後）	まとまった期間	買い手がつかず、要件を満たせる土地
仲介で売る	測量や解体を求められることがある	買い手次第	需要のある場所にある土地
買取で売る	少ないことが多い	早い	早く手放したい、価格より速さ
空き家バンク	登録は無料のことが多い（仲介が入れば成約時に手数料）	相手が現れるまで	地域に使ってもらえそうな土地
相続放棄	申述の費用	熟慮期間の中で判断	ほかに受け取りたい財産がない

売る

仲介と買取のどちらで出すかが最初の分かれ道です。買取は価格が下がる代わりに早く終わります。空き家や土地の売り方は空き家の売却方法は？仲介と買取の選び方と流れに整理しました。

見落とされがちなのが、隣地の所有者に声をかけるという道です。隣の所有者にとっては、手持ちの土地とつながれば使い道が広がるため、第三者より高く評価されることがあります。

農地や山林は、地元の事業者のほうが扱いに慣れている場合もあります。

無償で譲る形も考えられますが、贈与を受けた側に税がかかることがあるため、渡す前に税理士に確かめてください。

自治体の空き家バンクを使う

自治体が空き家の情報を集めて公開し、使いたい人に紹介する仕組みです。市区町村によっては土地だけの登録を受け付けていることもあります。売買だけでなく賃貸で登録できる自治体もあります。

登録の要件や進め方は自治体によって違うため、土地のある市区町村の担当窓口に確かめてください。詳しくは空き家バンクとは？使い方と登録の流れ、注意点をご覧ください。

すぐに相手が見つかるとは限りませんが、登録の段階では費用がかからないことが多いのは利点です。登録したまま何年も動かないこともあるので、ほかの方法と並行して進めてください。

相続放棄という選択肢

まだ相続の手続きが済んでいないなら、放棄も検討できます。ただし預貯金や株式を含めた全部を承継しない選択になり、熟慮期間という短い期限があります。ほかの期限つき手続きとあわせて相続手続きの期限一覧｜起算点と後回しにできない順番で確認してください。

放棄したあとも保存義務が残る場合があることや、次の順位の親族に相続権が移ることなど、判断の材料は相続放棄のデメリットは？実家を手放す前の確認点にまとめています。

申請の順番と、自分でできる範囲

土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局（本局）の不動産登記部門への事前相談から始まります。相談は予約制で1回30分、対面・電話・ウェブのいずれかの方法で受け付けられています。支局や出張所では受け付けていません。そのあと書類と写真を作って申請し、書面審査と実地調査を経て承認、負担金の納付という流れになります。承認を受けても、納付しなければ国庫には帰属しません。書類作成は自分でもできますが、専門家に頼む選択もあります。申請から結果が出るまでにはまとまった期間がかかるため、建物の解体や売却の予定が決まっているなら逆算して動いてください。

法務局への事前相談

予約制で1回30分で、対面・電話・ウェブのいずれかを選べます。相談は所有者本人だけでなく、家族や親族もできます。引き渡したい土地が遠方なら、近くの法務局・地方法務局（本局）でも相談できるとされています。

用意するのは、相談票とチェックシート、それに土地の状況が分かる資料です。登記事項証明書、法務局で取得した地図や公図の写し、地積測量図、現況が分かる写真。手元にあるものだけでも持って行けば、話は進みます。

相談では、この土地が引き取ってもらえそうか、書類に漏れがないかといった具体的なところまで聞けます。

ここで「建物があるので申請できません」と分かれば、1万4,000円を払わずに済みます。

申請書類と添付する写真

自分で作るのは、承認申請書、土地の位置と範囲を明らかにする図面、隣接する土地との境界点を明らかにする写真、土地の形状を明らかにする写真です。

そのほかに申請者の印鑑証明書などを用意します。写真は現地に行って撮る必要があるので、遠方の土地では往復の交通費と時間もかかります。相談のときに、どの範囲を撮ればよいかを聞いておいてください。

申請先は、土地の所在地を管轄する法務局・地方法務局（本局）です。窓口のほか郵送でも提出できます。

図面といっても測量図の作成を求められるわけではなく、位置と範囲が分かるものを用意するという趣旨です。何をどこまで用意するかは相談のときに確認してください。

審査から負担金の納付まで

提出後は、法務局が書面を審査し、実地調査として現地を確認します。この間に追加の資料を求められることもあります。

承認されると通知が届き、その翌日から30日以内に負担金を納めます。納付が済んだ時点で所有権が国に移ります。

却下や不承認になった場合は、その理由が通知されます。理由によっては、指摘された点を片付けたうえで出し直せることもあります。

自分でやる場合と専門家に頼む場合

申請書と図面、写真は自分で作れます。実際、法務局の事前相談も所有者本人が受けられる建て付けです。時間が取れて、現地に行けるなら、自力で進める余地は十分にあります。

頼むなら役割が分かれます。相続人どうしで争いがあるときは弁護士、登記は司法書士、申請書類の作成は弁護士・司法書士・行政書士というのが一般的な線引きです。登記名義が親のままでも申請はできますが、却下や不承認になれば相続登記が必要になるため、司法書士にあわせて相談しておくと確実です。

報酬に決まった相場はありません。どこまでを引き受けてもらえるのかを書面で確かめてください。制度そのものの相談は法務局でも受け付けています。

（出典）法務省：相続土地国庫帰属制度の相談対応について／承認申請書類の作成代行について／政府広報オンライン：相続した土地を手放したいときの「相続土地国庫帰属制度」

まとめ

相続土地国庫帰属制度は、相続や相続人への遺贈で取得した土地だけを国に引き取ってもらう手続きです。建物があると申請の段階で却下されるため、実家じまいでは建物の扱いを先に決めることになります。費用は審査手数料が土地1筆当たり1万4,000円、負担金は1筆ごとに20万円が基本で、市街地の宅地や農用地区域内の農地、森林は面積に応じた算定です。最初にやることは、建物の有無、登記名義、境界の状況、共有者の有無の4点を確かめること。そのうえで、土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局（本局）に事前相談を申し込んでください。記事の内容に誤りがあればお問い合わせからお知らせください。

この記事で扱わないこと：相続登記の手続きは相続登記を自分で、境界確定の進め方は土地の境界確定、建物の解体費は家の解体費用、相続放棄の詳細は相続放棄のデメリット、売り方は空き家の売却方法にまとめています。相続税や譲渡所得税の計算は扱っていません。

金額や要件は制度の運用によって変わることがあります。個別の土地が対象になるかどうかの判断は、法務局の事前相談と、弁護士や司法書士など専門家への相談で確かめてください。