警察や管理会社から連絡が来て、現場を見て、はじめて「特殊清掃」という言葉を知る。実家じまいの相談で、いちばん時間の余裕がない場面です。
費用の見当がつきにくいのは、発見までの日数と、汚染がどこまで及んだかで金額が大きく動くためです。同じ間取りでも、床の表面で止まっているのか、下地まで染みているのかで作業がまるで変わります。
当サイトは清掃を請け負う事業者ではないため、自社の料金表を持っていません。他社の料金表を相場として書き写すこともしません。この記事では、金額そのものではなく「何が積み上がって総額になるのか」という組み立て方をお伝えします。
そしてもう一つ。誰が払うのかは、持ち家か賃貸かで変わります。相続放棄を考えている方は、費用を払う前にこの記事の該当箇所をご覧ください。公的資料を確認しながら、実家じまいの実務をまとめています。
特殊清掃とは何をする作業か
特殊清掃は、汚れた箇所を取り除き、においと菌を断つための作業です。家財を仕分けて運び出す遺品整理とは目的が違い、費用も別に積まれます。作業は、汚染箇所の撤去、消毒、消臭、そして必要なら害虫の駆除まで及びます。表面を拭くだけで終わらないのは、汚れが床材の下や壁の内側まで入り込むことがあるためです。においが残っていれば、賃貸なら次の入居に進めず、持ち家なら売却の話も進みません。まず何が行われているのかを押さえておくと、見積書の項目が読めるようになり、金額の違いがどこから来ているのかも見えてきます。
作業の中身
大まかに4つに分かれます。
- 汚染箇所の撤去：床材やカーペット、畳、寝具など、染み込んだ部分を外します
- 消毒：残った細菌に薬剤で対応します
- 消臭・脱臭：薬剤のほか、オゾン脱臭機を使う方法があります
- 害虫駆除：害虫が発生している場合に行います
このあとに家財の搬出や清掃が続きます。どこまでを「特殊清掃」と呼ぶかは業者ごとに違うため、見積書では作業の中身で比べることになります。
作業する側は防護服と専用の薬剤を使います。廃棄物の扱いにも決まりがあります。素人が同じことをするのは難しいとされています。感染のおそれもあるため、汚染箇所には触れずに専門の業者へ相談してください。
消臭は一度で終わらないこともあります。薬剤で処置したあと、オゾン脱臭機を使うという進め方が一般的です。複数回、日数をかけて行うこともあります。においが残っていれば、もう一度回すことになります。
作業で出た汚染物は、通常のごみとして出せないことがあります。どう処分するかも見積書で確かめておいてください。
遺品整理・通常の清掃との違い
同じ「部屋を片付ける」でも、目的が違います。
| 作業 | 目的 | 費用の性質 |
|---|---|---|
| 通常のハウスクリーニング | 汚れを落として次の入居に備える | 広さで決まりやすい |
| 遺品整理 | 家財を仕分けて運び出す | 物量と間取りで決まりやすい |
| 特殊清掃 | 汚れを取り除き、においと菌を断つ | 汚染の範囲と経過日数で決まる |
特殊清掃は遺品整理の一部ではありません。両方が必要な現場では、費用も二重に積まれます。遺品整理そのものの相場は遺品整理の費用相場は？内訳と安く抑える方法にまとめました。
見積書に「遺品整理一式」としか書かれていない場合は、特殊清掃が含まれているのかを必ず確認してください。含まれていなければ、あとから別に請求されます。
両方を1社に頼むか、分けて頼むかという判断もあります。分けると窓口が増えますが、金額の内訳ははっきりします。1社にまとめると調整の手間は減るぶん、内訳が見えにくくなることがあります。
どちらを選ぶにしても、先に特殊清掃、そのあとに遺品整理という順番になるのがふつうです。汚染箇所の処置が終わるまでは、家財の仕分けまで進めないと考えてください（汚染箇所にたどり着くための搬出は、特殊清掃の側で行われます）。
そのままにするとどうなるか
時間が経つほど、におい成分は建材に入り込みます。表面を拭いただけではにおいが戻ってしまうのはこのためです。
夏場は特に進みが早く、におい、害虫、そして近隣への影響という形で表に出ます。集合住宅では管理会社から連絡が来ることもあります。
下地や壁の内側まで入り込むと、清掃だけでは元に戻らず、建材の交換やリフォームが必要になることがあります。ここまで来ると費用の桁が変わります。
急かすつもりはありません。ただ、放置した日数の分だけ汚染が進み、作業の範囲が広がることがあります。
費用が変わる4つの要因
金額が動く理由は、大きく4つです。発見までの日数、汚染がどこまで及んだか、間取りと物量、建物と搬出条件。同じ1Kでも、条件しだいで作業の中身がまるごと入れ替わります。業者のサイトに載っている料金表の幅が広いのは、この4つを平均できないためです。この4つが分かれば、示された金額が妥当かどうか、自分で見当をつけられます。見積もりを取るときも、この4つを伝えると話が早く進みます。言い換えれば、条件がそろっていない見積もりは、あとから金額が動く可能性が高いということでもあります。
発見までの日数
いちばん影響が大きい要因です。日数が経つほど、汚染が広がり、においが建材に入り込みます。
数日で見つかった場合と、数週間が経ってから見つかった場合では、作業の範囲そのものが変わります。前者なら部分的な撤去と消臭で収まることがありますが、後者では床材をはがし、下地の処置まで必要になることがあります。
季節も効きます。気温が高い時期は進みが早く、同じ日数でも状態が違うためです。
日数は変えられません。だからこそ、見積もりの段階で正確に伝えることが大事になります。実際より短く伝えても、現場を見た時点で分かります。
汚染がどこまで及んだか
表面か、床材か、下地か、躯体か。どの段階まで達しているかで費用が大きく変わります。
フローリングの表面で止まっていれば、清掃と消臭で収まることがあります。合板の下地まで入っていれば、はがして交換する工事になります。畳は下の板まで汚染が及びやすく、浴室は排水経路の処置が加わります。
見積もりの段階では下地の状態が分からないことがあります。開けてみたら想定より広かった、という事態に備えて、追加になる条件を先に確認しておいてください。
「床をはがしてみないと分からない」と言われたら、それは正直な回答です。そのうえで、はがした場合の追加額の目安を聞いておけば、あとで驚かずに済みます。
躯体まで及んでいれば、清掃ではなく建材の交換やリフォームの工事になります。建物そのものを手放す判断に傾く場合の費用は家の解体費用はいくら？内訳と見積もりの比べ方にまとめました。
間取りと物量
部屋数が多ければ作業も増えますが、それ以上に効くのが物量です。家財が多いと、汚染箇所にたどり着くまでに搬出が必要になります。
物量が極端に多い現場では、片付けの費用が大きな割合を占めます。この場合の考え方は物が多すぎる実家の片付け費用｜相場が変わる理由にまとめました。
特殊清掃と片付けは別に見積もられるのがふつうです。合算された金額だけを見ると、何にいくらかかっているのか分かりません。
家財の中に売れる物があれば、その分を差し引いてもらえることもあります。ただし買取をするには都道府県公安委員会の古物商許可が要ります。見分け方は実家の片付けで売れるものは？見分け方と売り先をご覧ください。
建物と搬出条件
一戸建てか集合住宅か、何階か、エレベーターがあるか、前面道路が狭くないか。運び出しの条件で人件費と車両費が変わります。
階段しか使えない上階、トラックを付けられない道、養生が必要な共用部。どれも作業時間を押し上げます。
近隣への配慮が必要な現場では、作業できる時間帯が限られることもあります。においが外に漏れないよう工程を分けると、その分、作業日数が延びます。
| 要因 | 費用が上がりやすい条件 |
|---|---|
| 発見までの日数 | 日数が経っている／夏場 |
| 汚染の範囲 | 下地や躯体まで及んでいる／浴室 |
| 間取りと物量 | 部屋数が多い／家財が極端に多い |
| 建物と搬出条件 | 上階でエレベーターがない／前面道路が狭い |
総額はどう積み上がるか
金額は、次の項目が積み上がって決まります。どの項目が入るかで総額が変わると考えてください。
- 汚染箇所の撤去（床材・畳・寝具など）
- 消毒と消臭（薬剤、オゾン脱臭機）
- 害虫駆除
- 家財の搬出と処分
- 汚染物の廃棄処分
- 建材の交換や内装工事（下地まで及んだ場合）
このうち、家財の搬出と処分は遺品整理の費用と重なる部分です。通常量の遺品整理の水準は遺品整理の費用相場は？内訳と安く抑える方法に、物量が極端な場合は物が多すぎる実家の片付け費用｜相場が変わる理由にまとめました。特殊清掃はそれとは別立てで積まれます。
金額を比べるときは、先に挙げた4つの条件をそろえてからにしてください。条件が違えば、金額が違うのは当たり前です。
誰が費用を払うのか
ここがいちばん相談の多いところです。持ち家なら、その不動産を相続する人が負担するのが基本です。賃貸なら、借主の相続人や連帯保証人に求められることが多くなります。大家や管理会社がどこまで負担するかは、契約の内容と原状回復の考え方によります。孤独死に備えた保険に入っていれば、そちらで賄える場合もあり、誰が契約している保険かで使える範囲も変わります。まず自分がどの立場なのかを確かめてください。ここを飛ばして見積もりだけ集めても、支払う人が決まらないまま話が進んでしまいます。
持ち家の場合
建物と土地を相続する人が費用を負担することが多いようです。きょうだいで分ける場合は、誰が払うかを先に決めておくほうがあとで揉めません。
考え方は遺品整理と同じです。分担の決め方は遺品整理の費用は誰が払う？きょうだいで揉めない決め方にまとめています。
そのあと売却を考えているなら、費用をかけて修繕と清掃をしてから売るか、現況のまま売るかという判断も出てきます。売り方は空き家の売却方法は？仲介と買取の選び方と流れをご覧ください。
費用を相続財産から出す場合は、ほかの相続人にも先に伝えておいてください。あとから「勝手に使った」と言われるのを防げます。領収書と見積書は残しておいてください。
なお、相続放棄を考えている人がひとりでもいるなら、支払い方を決める前に次の章を読んでください。順番を間違えると、選べたはずの道が閉じることがあります。
賃貸の場合
借主が亡くなっても、賃貸借契約はすぐには消えません。借主の地位は相続人に引き継がれるのが原則で、原状回復の義務もついてきます。連帯保証人がいれば、そちらに請求が向かうこともあります。
一方で、大家や管理会社が全額を請求できるとは限りません。国土交通省のガイドラインは、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」ととらえ、経年変化や通常損耗は賃借人の負担にしない、という考え方を示しています。どこまでが借主側の負担かは、契約書とこの考え方の両方で判断されます。
近年は、大家側が孤独死に備えた保険に入っている例もあります。管理会社に、使える保険があるかを先に聞いてください。
請求額に納得できないときは、内訳を書面で示してもらうことから始めます。原状回復の範囲は話し合いで決まる部分があり、金額だけを言われても判断できません。
| ケース | 負担することが多い人 | 根拠になるもの | 先に確認する先 |
|---|---|---|---|
| 持ち家 | 不動産を相続する人 | 遺産分割の内容 | ほかの相続人 |
| 賃貸（借主側） | 借主の相続人 | 賃貸借契約と原状回復の考え方 | 管理会社・大家 |
| 賃貸（保証） | 連帯保証人 | 保証契約の内容 | 保証会社・管理会社 |
| 賃貸（貸主側） | 大家・管理会社 | 経年変化や通常損耗の範囲 | 管理会社・大家（特約の有無） |
| 保険が使えるとき | 保険会社（費用の一部） | 加入している保険の内容 | 管理会社・保険会社 |
（出典）国土交通省：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）のダウンロード（定義は第1章のPDFに掲載）
払えないときにどうするか
すぐに全額を用意できないこともあります。取れる道は3つです。
- 分割払いに応じてもらえるか聞く（応じる場合があります）
- 保険が使えるか確かめる（大家側の保険、故人が入っていた保険）
- 相続財産から支払えるか確認する（ただし次の章の注意があります）
払えないからと放置すると、状態が悪化して費用が増えます。連絡を取り続けたほうが、結果的に負担は小さくなります。
支払う費用や借金より相続する財産が少ないと分かっているなら、相続放棄という選択もあります。ただし次の章の注意があるので、費用を払う前に確かめてください。
相続放棄を考えているとき
ここは必ず読んでください。相続放棄を考えているなら、相続財産から特殊清掃の費用を払う前に専門家に相談してください。民法は、相続人が相続財産の全部または一部を処分したときは単純承認をしたものとみなす、と定めています。故人の預貯金から支払う行為が、この「処分」にあたると判断されるおそれがあります。放棄した時点でその財産を現に占有していれば、引き渡すまでの間は保存義務が残ります。判断は個別の事情によるため、自己判断で動かないことが大事です。
法定単純承認とみなされるおそれ
民法921条1号は法定単純承認として、相続人が相続財産の全部又は一部を処分したときを挙げています。ただし書きで保存行為と民法602条に定める期間を超えない賃貸は除かれていますが、どこまでが保存行為にあたるかは個別の判断です。
故人の口座から費用を引き出して払う。遺品を売って充てる。こうした行為が処分と評価される可能性があります。自分の財布から払った場合の扱いも、事案によって見方が分かれます。
放棄を考えているなら、払う前に弁護士か司法書士に相談してください。放棄そのものの注意点は相続放棄のデメリットは？実家を手放す前の確認点にまとめています。
無料相談を受け付けている法律相談の窓口もあります。判断がつかないまま業者と契約するより、先に一本電話を入れるほうが安全です。
放棄しても残る保存義務
民法940条1項は、相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならないと定めています。
放棄すれば現場と無関係になる、というわけではありません。鍵を持っていた、住んでいた、家財を管理していたという場合は、この規定が関わってきます。
近隣への影響が出ている状況では、管理会社や市区町村から連絡が来ることもあります。放棄を選ぶ場合でも、連絡には応じておいてください。
3か月の熟慮期間との関係
放棄には期限があります。民法915条1項は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、単純承認・限定承認・放棄のいずれかをしなければならないと定めています。この期間は、利害関係人又は検察官の請求によって家庭裁判所において伸長できるとされています。
特殊清掃は待ってくれません。期限の中で判断するために、まず相続財産の全体を確かめることになります。民法915条2項は、承認や放棄をする前に相続財産の調査ができるとも定めています。
現場の状態が悪く、判断を待てないと感じたら、その旨も含めて弁護士に相談してください。近隣への影響を止めるための最低限の対応と、相続財産を処分する行為とは、区別して考えられる場合があります。
そのほかの期限つき手続きは相続手続きの期限一覧｜起算点と後回しにできない順番にまとめました。
（出典）e-Gov法令検索：民法
見積もりと依頼の順番
順番があります。警察の現場確認が終わるまでは、部屋のものを動かせないことがあります。賃貸ならこの間に管理会社へ連絡します。入れるようになったら現況の写真を残し、2社以上から作業範囲を書いた見積書をもらいます。この流れなら、金額の比較ができる状態になります。作業の範囲は業者ごとに違うので、総額だけを並べても意味がありません。同じ現場でも、含まれる工程が違えば金額は当然に変わります。あわせて、業者に家財を運び出して処分する許可があるかも確認してください。急いでいるときほど、1社に即決してしまいがちです。
現場に入れるようになるまで
亡くなった状況によっては、その場所を管轄する警察署が現場を確認します。その確認が終わるまでは、室内のものを動かせないことがあります。鍵の扱いも、警察や管理会社の指示に従うことになります。
賃貸なら、この段階で管理会社に連絡してください。大家側で先に手配が進んでいることもあり、二重に頼むと費用が重なります。
現況の写真は、入れるようになった時点で撮っておいてください。あとで負担の範囲を話し合うときの材料になります。作業が始まると元の状態は残りません。
遠方で現場に行けない場合は、管理会社や業者に写真を送ってもらう形になります。その場合も、着手前と着手後の両方をもらってください。
見積書で確かめる5つ
金額の前に、次の5つが書かれているかを見てください。
- 作業の範囲（撤去・消毒・消臭・害虫駆除のどこまでか）
- 家財の搬出が含まれるか（含まれないなら別料金）
- 追加費用になる条件（下地まで及んでいた場合など）
- 作業日数と人数
- においが残ったときの対応
「一式」だけの見積書では、あとから追加されたときに根拠を確かめられません。書面でもらうことが基本です。
2社以上に頼むときは、同じ条件を同じ言葉で伝えてください。伝える内容が違えば、返ってくる金額も比べられなくなります。日数、汚染の範囲、間取りと物量、建物と搬出条件の4つを、そのまま同じ文面で送るのが確実です。
2社に頼むと手間は増えます。立ち会いの日程を2回組むことになり、その分だけ日数が延びます。遠方ならなおさらです。それでも、作業範囲の定義が業者ごとに違う以上、1社で即決するより安全だと考えてください。
相談でよく行き詰まるのは、次の3つです。
- 現場に入れない：警察の確認と管理会社の連絡待ちで動けない
- 見積もりの幅が大きすぎて比べられない：伝えた条件がそろっていないことが多い
- 相続放棄を考えているのに費用を払ってしまう：あとから取り返せない
許可と、トラブルを避ける確認
家財を運び出して処分するには、ごみが出る市区町村の一般廃棄物処理業（収集運搬）の許可、または市区町村からの委託が必要です。買取もするなら都道府県公安委員会の古物商許可が要ります。確認のしかたは実家の片付け業者の選び方｜許可の確認と見積もりの比べ方に詳しく書きました。
特殊清掃では、とくに念を押して確かめたい点が3つあります。どこまでを作業に含めるかの定義、追加費用になる条件、そしてにおいが戻ったときに再対応してもらえるか。「特殊清掃士」といった民間の資格を掲げる事業者もありますが、資格の有無だけで選ばないでください。
その場で契約を求められたら、いったん持ち帰ってください。書面を持ち帰って読む時間を渋る相手は、それだけで判断材料になります。
契約前に確かめておきたい点は遺品整理業者のトラブル事例と防ぎ方｜契約前の確認点にまとめています。
まとめ
特殊清掃の費用は、発見までの日数、汚染がどこまで及んだか、間取りと物量、建物と搬出条件の4つで動きます。同じ間取りでも金額が何倍も違うのは、この条件がそろっていないためです。誰が払うかは、持ち家なら相続する人、賃貸なら借主の相続人や連帯保証人が基本で、大家側の保険が使えることもあります。最初にやることは2つ。自分が費用を負担する立場かを確かめることと、2社以上から作業範囲を明記した見積書をもらうことです。相続放棄を考えているなら、費用を払う前に弁護士か司法書士に相談してください。
この記事で扱わないこと：遺品整理そのものの相場は遺品整理の費用相場、物量が多い家の片付けは物が多すぎる実家の片付け費用、業者選びの基本は実家の片付け業者の選び方、相続放棄の詳細は相続放棄のデメリットにまとめています。売却時の告知義務や事故物件については扱っていません。記事の内容に誤りがあればお問い合わせからお知らせください。
費用の負担や相続放棄の判断は、契約内容と個別の事情によって結論が変わります。実際の判断は、弁護士や司法書士などの専門家にご相談ください。
